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Achim Bauer ist Immobilienspezialist mit über 30 Jahren Markterfahrung. Über Investmentfonds bietet sein Unternehmen privaten und gewerblichen Anlegern Investments in Immobilien, die sonst nur professionellen Investoren offen stehen. Warum er sich dabei auf Nahversorgungsimmobilien in Deutschland fokussiert hat, erklärt er im Interview.

Achim Bauer

Gesellschafter – Geschäftsführer CAPRENDIS GmbH

Herr Bauer, wir leben in Zeiten dauerhaft niedriger Zinsmärkte und jetzt kommen auch noch Turbulenzen an den Börsenplätzen hinzu. Steigt da die Nachfrage der Anleger nach dem „sicheren Hafen Immobilie“?

Die Nachfrage ist bereits seit vielen Jahren enorm hoch. Viele Immobilien sind in ihrer Ertrags- und Wertentwicklung durch die konstanten monatlichen Mietzahlungen wirtschaftlich sehr berechenbar. Unser Augenmerk richtet sich nicht auf kurzfristige Entwicklungen, sondern wir halten unsere Immobilien lange im Bestand. Besonders die Investition in Nahversorgungsimmobilien sehen wir als einen der wichtigsten Zukunftstrends.

Warum liegt Ihr Fokus auf Nahversorgungsimmobilien?

Jeder von uns kennt und nutzt die klassischen Nahversorgungsimmobilien, deren Mieter die Dinge des täglichen Bedarfes abdecken. Dieses Marktsegment ist weitgehend unempfindlich gegenüber Konjunkturschwankungen und Krisen. Die großen Handelskonzerne wie REWE, Edeka, Lidl oder Aldi, aber auch die Drogisten, stehen für gute Bonitäten und gehen meist langfristige Mietverträge ein. Mieteinnahmen lassen sich so verlässlich kalkulieren. Das spüren wir alle gerade in der aktuellen Situation.

Nicht jeder kann sich einen eigenen Supermarkt kaufen. Wie kann sich ein privater Kapitalanleger an solchen Nahversorgungsimmobilien beteiligen?

Anleger können sich über Immobilienfonds, die speziell in Nahversorgungsimmobilien investieren, beteiligen. Meist ist das schon ab 10.000 Euro möglich. Als privater Anleger sollte man jedoch darauf achten, dass man sein Geld nur in sogenannte Alternative Investmentfonds (AIF) anlegt, da diese gesetzlich streng reguliert sind und im Sinne des Anlegerschutzes hohe Auflagen zu erfüllen haben. Nahezu alle Anbieter solcher Immobilien-AIFs sind heute sehr professionell aufgestellt. Auch wir haben in unserem Team im Bereich der Nahversorgungsimmobilien eine hohe Expertise aufgebaut. Zusammen mit einem Netzwerk erfahrener Immobilien-Experten schaffen wir somit die Grundlage für nachhaltigen und planbaren Anlageerfolg in unseren CAPRENDIS-Fonds.

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Der hohen Nachfrage in den Städten steht an zahlreichen Stellen weiterhin ein zu geringes Wohnungsangebot gegenüber.

Der Immobilienwirtschaft kommt die Aufgabe zu, jene Lösungen zu entwickeln, die zur Befriedigung dieser Nachfrage beitragen. Allerdings braucht sie die passenden Instrumente, um das Credo „Bauen, bauen, bauen“ in die Tat umsetzen zu können. In den vergangenen Jahren hat die Branche jedoch zahlreiche Eingriffe erleben müssen, die allesamt lediglich zur Verunsicherung von Investoren, aber keinesfalls zur Verbesserung der angespannten Immobilienmärkte beigetragen haben.

Insbesondere im Bereich der Klimaschutzpolitik wurden der Immobilienwirtschaft Steine in den Weg gelegt. Die Energieeinsparverordnung 2016 stellt für mehrere Nutzungsarten der Immobilienwirtschaft bereits die Grenze des heute technisch Möglichen dar. Allein sie hat zu einer Verteuerung von durchschnittlich acht Prozent im Wohnungssektor geführt. Die Einsparergebnisse dagegen sind zu gering, als dass sie diesen Eingriff rechtfertigen. Es ist nur folgerichtig, dass die aktuelle Bundesregierung von einer weiteren Verschärfung der EnEV absieht. Die Verbesserung der Ökobilanz kann nur durch wirtschaftlich sinnvolle, flexible und technologieoffene Maßnahmen erreicht werden.

Die ständige Erhöhung der Grunderwerbsteuer durch die Länder ist ein weiteres Hindernis bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Der Immobilien- und Baulanderwerb wird spürbar teurer und rückt damit – in Kombination mit steigenden Preisen und weiteren Erwerbsnebenkosten – für viele Investitionswillige in weite Ferne. In den vergangenen zehn Jahren haben 14 von 16 Bundesländern den Grunderwerbsteuersatz von ursprünglich 3,5 auf bis zu 6,5 Prozent angehoben. Wir müssen es schaffen, dass die Steuersätze der Länder wieder auf ein gesundes Maß zurückgedreht werden.

Statt über eine weitere Verschärfung der Mietpreisbremse zu diskutieren, die ihr ursprüngliches Ziel verfehlt hat, sollte sich die Politik auf die wesentlichen Faktoren konzentrieren, um den Neubau anzukurbeln: Beschleunigung von Baugenehmigungs- und Planungsverfahren sowie mitunter sehr langwierigen Grundstücksvergaben. Kommunen brauchen dafür neues Personal, das den zusätzlichen Aufwand stemmen kann.

Zudem gibt es nach wie vor keine einheitlich verbindliche Musterbauordnung in der Bundesrepublik und unterschiedliche Richtlinien für den geförderten Wohnungsbau. Das serielle Planen und Bauen und die stetige Schaffung von neuen Immobilien werden hierdurch ausgebremst. Jede regionale Umplanung von Projekten führt zu steigenden Kosten. Eine bundesweit einheitliche Planung könnte die serielle Bauweise im Wohnungssegment somit erheblich erleichtern.

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