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Manchmal geht es schneller als gedacht

Aktuell beherrschen vordergründig zwei Themen die Immobilienwirtschaft und ihre Akteure: Inflation und Zinserhöhung. Hier plötzliche Inflationswerte wie zuletzt in den 70ern des letzten Jahrtausends, da als Reaktion darauf das erwartbare Ende einer Null Zinswelt. Beides hängt ökonomisch zusammen und führt naturgemäß zu einem neuen Blick auf die klassischen Risikoparameter, wenn z. B. die Bauzinsen steigen, Rohstoffpreise sich als Ausdruck einer hohen Nachfrage bei einem defizitären Angebot darstellen und sich auch die Wachstumsraten der letzten Jahre deutlich reduzieren. Von den mittelfristigen Effekten der Pandemie auf die gewerblichen Immobilienmärkte, u. a. bei Büroimmobilien oder Shopping-Centern ganz zu schweigen.

Prof. Dr. Thomas Beyerle

Managing Director und Head of Catella Group Research

Nachhaltigkeit ist aus der Immobilienwirtschaft nicht mehr wegzudenken.

Doch in dieser Aufzählung fehlt eine Variable in der Funktion, welche zwar immer stärkeren Einfluss gewinnt, aber bisher kaum preiswirksam geworden ist – sieht man einmal von den „Nebenkosten durch Energie“ ab, welche durch steigende Verkehrswerte in Zeiten des Booms kompensiert wurden. Die Rede ist von der Mammut-Aufgabe der Dekarbonisierung der Immobilienbestände – einfacher formuliert: wie werden Immobilien „grüner“? Wie passt das also in die aktuelle Diskussion zwischen Inflation und Zinswende, zumal mittlerweile klar wird, dass der „grüne Umbau der Wirtschaft“ aktuell mit hohen Investitionskosten verbunden sein wird. Mehr noch: Der Forderung nach nachhaltigeren Bauweisen („Beton?“), nachhaltigerer Bewirtschaftung („digitale Immobilien?“) und der CO2 Bepreisung steht keine Blaupause des Handelns gegenüber. Doch Standards und quantifizierbare Zielvorgaben sind die Basis jeder Investition. 

Bleibts beim Mythos Betongold?

Immobilien gelten, spätestens seit der Hyperinflation 1923, als der Inflationshedge schlechthin, also als stabile Absicherung. Doch in jüngster Zeit, die ökonomische Zeitenwende, spätestens seit dem Krieg in der Ukraine bedarf es einer Neuorientierung. Denn diese Gemengelage ist in dieser Ausprägung in keinem ökonomischen Lehrbuch zu finden, Routinen aus dem Erlernten schon gar nicht. Trotz allem: Immobilien bieten auch weiterhin einen Inflationsschutz, aber wie meist im Leben nicht ultimativ und automatisch. Grundsätzlich leisten sie einen positiven realen Ertrag, doch ist die Inflation nicht der dominante Treiber der Wertentwicklung. Genauso wichtig ist der Zeitpunkt der Investition, also der Ankauf der Immobilie im Zyklus und das generelle Wirtschaftswachstum während der Halteperiode und natürlich ein guter Standort. Sei es die urbane Lage an einem Verkehrsknotenpunkt – fußläufig zum S-, U- oder Hauptbahnhof oder an einem Hochschulstandort. Dass es hier in den kommenden Monaten zu einem Oszillieren bei den Preisen kommen kann, liegt auf der Hand, gerade mit Blick auf die aktuelle konjunkturelle Gemengelage. 

ESG als Last oder Lösung?

Der Wink des Kapitalmarkts auf die Immobilienakteure mittels EU-Taxonomie oder Offenlegungsverordnung doch bitteschön mehr zu machen bei der Dekarbonisierung des Bestandes, ist laut zu vernehmen. Deutlicher formuliert: es muss mehr Geschwindigkeit an den Tag gelegt werden beim Umbau der Ökonomie in Richtung „grün“ bzw. „nachhaltig“! Die Chancen werden seit Jahren aufgezählt und sind heute wissenschaftlich ausdrücklich untermauert. Eine „grüne Rendite“ dürfen diejenigen Akteure erwarten, welche sich auf den Weg machen. An der Stelle wird klar, dass klassisches Nudging, ein zentraler Baustein der Verhaltensökonomie, immer weniger zieht. Bleibt die Keule, also das Darstellen der negativen Konsequenzen. Übersetzt heißt das in der Sprache der Immobilienwirtschaft: „Ihr bleibt auf „Stranded Assets“ sitzen, wenn ihr so weiter macht“. Vor allem wenn die Immobilienmärkte an Dynamik verlieren und sich nicht mehr alles problemlos vermieten oder verkaufen lässt. 

Klar ist, der Megatrend Nachhaltigkeit ist aus der Immobilienwirtschaft nicht mehr wegzudenken und hat sich mittlerweile zu einem bedeutenden Wettbewerbsfaktor entwickelt. Nachhaltigkeit als Performance-Kriterium wird in der Immobilienwirtschaft ebenso wie in anderen Branchen immer entscheidender, nicht zuletzt da die Finanzierung und somit die Fremdkapitalkosten für grüne Unternehmen vergleichsweise günstiger und einfacher wird. Der Blick sollte beim Langfristinvestment Immobilie deshalb mehr auf den nachhaltigen Umbau der Bestände gelegt werden als auf die aktuelle Diskussion zur Inflation und Zinsentwicklung.

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Sachwerte als digitale Wertpapiere auf der Blockchain

Die Themen Nachhaltigkeit und Digitalisierung bekommen in der Gesellschaft eine zunehmend größere Aufmerksamkeit. Doch besonders auf den Finanzmärkten trauen sich Anleger noch zu selten an nachhaltige Investments. Für viele führende Finanzexperten ist klar, dass digitale Sachwerte die Anlage-Assets der Gegenwart und nahen Zukunft sein werden. Diese beiden Aspekte verbindet die neoFIN Hamburg GmbH mit ihren Security Token Offerings. Damit bietet sie Anlegern die Möglichkeit, in nachhaltige Unternehmenssachwerte zu investieren, und Unternehmen die Chance, sich so nachhaltig zu finanzieren. Mit dem Green Ship Token der Reederei Vogemann beginnt das Hamburger Unternehmen eine neue Zeitrechnung für doppelt smartes und nachhaltiges Investment.

Bei Security Token handelt es sich um eine Form digitalisierter Wertpapiere, bei denen die vom Emittenten versprochenen Anlegerrechte mit Blockchain-Token untrennbar verknüpft werden. Security Token sind im Sekundärmarkt direkt zwischen Anlegern transferier- und übertragbar. Mittlerweile ist die Tokenisierung nahezu aller Erscheinungsformen von Anlageinstrumenten möglich. Neben der Emission tokenisierter Anleihen, wie im Fall des Green Ship Token, eignen sich auch beispielsweise Namensaktien, Vermögensanlagen oder Anteile an Investmentfonds für Tokenisierungsprojekte. Die Details zur Emission und ihrer Performance werden in einen „Smart Contract“ programmiert, der auf einer zugrundeliegenden Blockchain ausgeführt wird. Auf diese Weise kann die Dokumentation der Transaktionen von Security Token dezentral und damit fälschungssicher erfolgen. Smart Contracts ermöglichen zudem die automatisierte Abwicklung der sich aus dem Security Token ergebenden Rechte der Anleger wie beispielsweise die Auskehrung der versprochenen Rendite.

Tokenisierung ermöglicht neue Finanzierungs- und Investmentvehikel

Tokenisierte Finanzanlagen entwickeln sich global zu einer ernstzunehmenden Alternative zu klassischen Investmentvehikeln. Die digitale Abbildung von Wertpapieren und sonstigen Anlageprodukten in Blockchain-Token bringt das Potenzial der Aussparung üblicherweise bei Wertpapiertransaktionen zwingend erforderlicher Dienstleister mit, da beispielsweise keine Depotbank zur Verwahrung einer Globalurkunde erforderlich ist. Dadurch entstehen durch die Tokenisierung von Investmentprodukten für die ausgebenden Unternehmen Kostenvorteile gegenüber der klassischen Verbriefung von Wertpapieren. Darüber hinaus können sie durch das Angebot tokenisierter Investmentprodukte zusätzliche Anlegergruppen erschließen. Private und institutionelle Anleger profitieren neben den letztlich auch ihnen zugutekommenden Kostenvorteilen auch von einer weiteren Möglichkeit, ihr Portfolio zu diversifizieren.

neoFIN Hamburg öffnet neue Wege

Die neoFIN Hamburg GmbH unterstützt kapitalsuchende Unternehmen bei der Emission tokenisierter Anlageprodukte über Security Token Offerings (STO) und begleitet sie während der Planungsphase der Emission über den Beginn des öffentlichen Angebots im Token Sale und den Vertrieb an private und institutionelle Investoren über ein eigenes Netzwerk bis hin zum erfolgreichen Abschluss des Kapitalmarktprojekts. 

Bislang haben in Deutschland in erster Linie junge Startup-Unternehmen aus dem FinTech-Bereich den Weg der Finanzierung von Projekten über Security Token Offerings gewählt. Die neoFIN Hamburg GmbH tritt an, um das zu ändern und die innovative Finanzierungsmethode auch arrivierten Unternehmen aus dem deutschen Mittelstand zu ermöglichen. Der Fokus liegt dabei auf Unternehmen, die sich für eine Kapitalmarktfinanzierung von nachhaltigen Produkten oder Projekten interessieren. Für Gründer und Geschäftsführer Patrick Schütze ist dabei klar: „Das Jahrzehnt der Sachwerte hat jetzt begonnen.” Da es bislang noch keine Angebote von Security Token im Bereich Nachhaltigkeit gab, hat das Unternehmen nun mit dem Green Ship Token der Hamburger Reederei Vogemann begonnen. neoFIN Hamburg unterstützt die Reederei bei der Emission dieser zeitgemäßen Finanzanlage, die zur Verwirklichung eines nachhaltigen Investments der Reederei in emissionsarme Schiffe der neuesten Generation dient.

Vogemann Green Ship Token

Foto: Vogemann Green Ship Green Dolphin

Anleger können mit dem Vogemann Green Ship Token in die nachhaltige Zukunft der Massengutschiffe, der sogenannten Bulker, investieren und dabei ein Traditionsunternehmen (gegründet 1886) aus Deutschland mitfinanzieren. Die auch als Handysize-Bulker bekannten Massengutschiffe kleinerer Bauart transportieren Rohstoffe. Dank ihrer Größe und Ausstattung können sie weltweit nahezu jeden Hafen anlaufen und sind deshalb flexibel einsetzbar. Als Vorreiter in der grünen Schifffahrt nimmt sich Vogemann an, einen der größten Transport- und Frachtmärkte nachhaltig zu führen. Weltweit gibt es derzeit nur zwei von rund 2.700 Handysize-Bulkern, die bereits heute die Anforderungen an CO2-Emissionen, die ab 2029 vorgeschrieben sind, erfüllen. Beide wurden für Vogemann gebaut. 

Der Green Ship Token bringt dabei beiden Seiten viele Vorteile. So sehen die Anleihe- bedingungen neben 8 Prozent Zinsen p.a. für die Anleger auch eine darüberhinausgehende Gewinnbeteiligung vor, die bei entsprechendem wirtschaftlichen Erfolg der Emittentin zu gleichen Teilen zwischen Emittentin und Anlegern aufgeteilt wird. Für ein Investment ist der aktuelle Zeitpunkt denkbar günstig. Sowohl droht der weltweiten Flotte an Bulkern eine Verknappung. Zugleich sind die Einkaufspreise derzeit sehr günstig und liegen rund 40 Prozent unter den Preisen von 2008. Der Einkauf liegt dabei also nicht nur im Gewinn, sondern ist auch noch nachhaltig.

Information

Die hier gemachten Angaben über die Investitionsmöglichkeit in Green Ship Token der Vogemann Green Ship Token GmbH haben werblichen Charakter und stellen somit Werbung im Sinne des Art. 2 Buchstabe k) der EU-Prospektverordnung (EU) Nr. 2017/1129 dar. Der durch die Liechtensteinische Finanzmarktaufsicht (FMA) zur Veröffentlichung gebilligte Wertpapierprospekt steht unter greenshiptoken.com zur Ansicht und zum Download zur Verfügung. Hinsichtlich der mit den Green Ship Token verbundenen Rechte und Pflichten sowie den mit ihrem Erwerb verbundenen Risiken sind allein die in dem Wertpapierprospekt enthaltenen Aussagen maßgeblich. Die Emittentin empfiehlt potenziellen Anlegern den Wertpapierprospekt zu lesen, bevor sie eine Anlage- entscheidung treffen, um die potenziellen Risiken und Chancen der Entscheidung, in Green Ship Token zu investieren, vollends zu verstehen. Die neoFIN Hamburg GmbH handelt als vertraglich gebundene Vermittlerin im Sinne des § 2 Abs. 10 Kreditwesengesetz (KWG) namens, auf Rechnung und unter der Haftung der Anton v. Below GmbH & Co. KG, Theaterstraße 42, 20354 Hamburg, soweit sie Dienstleistungen erbringt, die der Anlagevermittlung im Sinne des § 1 Abs. 1a Satz 2 Nr. 1 KWG zuzurechnen sind.

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