Manchmal geht es schneller als gedacht
Aktuell beherrschen vordergründig zwei Themen die Immobilienwirtschaft und ihre Akteure: Inflation und Zinserhöhung. Hier plötzliche Inflationswerte wie zuletzt in den 70ern des letzten Jahrtausends, da als Reaktion darauf das erwartbare Ende einer Null Zinswelt. Beides hängt ökonomisch zusammen und führt naturgemäß zu einem neuen Blick auf die klassischen Risikoparameter, wenn z. B. die Bauzinsen steigen, Rohstoffpreise sich als Ausdruck einer hohen Nachfrage bei einem defizitären Angebot darstellen und sich auch die Wachstumsraten der letzten Jahre deutlich reduzieren. Von den mittelfristigen Effekten der Pandemie auf die gewerblichen Immobilienmärkte, u. a. bei Büroimmobilien oder Shopping-Centern ganz zu schweigen.
Prof. Dr. Thomas Beyerle
Managing Director und Head of Catella Group Research
Nachhaltigkeit ist aus der Immobilienwirtschaft nicht mehr wegzudenken.
Doch in dieser Aufzählung fehlt eine Variable in der Funktion, welche zwar immer stärkeren Einfluss gewinnt, aber bisher kaum preiswirksam geworden ist – sieht man einmal von den „Nebenkosten durch Energie“ ab, welche durch steigende Verkehrswerte in Zeiten des Booms kompensiert wurden. Die Rede ist von der Mammut-Aufgabe der Dekarbonisierung der Immobilienbestände – einfacher formuliert: wie werden Immobilien „grüner“? Wie passt das also in die aktuelle Diskussion zwischen Inflation und Zinswende, zumal mittlerweile klar wird, dass der „grüne Umbau der Wirtschaft“ aktuell mit hohen Investitionskosten verbunden sein wird. Mehr noch: Der Forderung nach nachhaltigeren Bauweisen („Beton?“), nachhaltigerer Bewirtschaftung („digitale Immobilien?“) und der CO2 Bepreisung steht keine Blaupause des Handelns gegenüber. Doch Standards und quantifizierbare Zielvorgaben sind die Basis jeder Investition.
Bleibts beim Mythos Betongold?
Immobilien gelten, spätestens seit der Hyperinflation 1923, als der Inflationshedge schlechthin, also als stabile Absicherung. Doch in jüngster Zeit, die ökonomische Zeitenwende, spätestens seit dem Krieg in der Ukraine bedarf es einer Neuorientierung. Denn diese Gemengelage ist in dieser Ausprägung in keinem ökonomischen Lehrbuch zu finden, Routinen aus dem Erlernten schon gar nicht. Trotz allem: Immobilien bieten auch weiterhin einen Inflationsschutz, aber wie meist im Leben nicht ultimativ und automatisch. Grundsätzlich leisten sie einen positiven realen Ertrag, doch ist die Inflation nicht der dominante Treiber der Wertentwicklung. Genauso wichtig ist der Zeitpunkt der Investition, also der Ankauf der Immobilie im Zyklus und das generelle Wirtschaftswachstum während der Halteperiode und natürlich ein guter Standort. Sei es die urbane Lage an einem Verkehrsknotenpunkt – fußläufig zum S-, U- oder Hauptbahnhof oder an einem Hochschulstandort. Dass es hier in den kommenden Monaten zu einem Oszillieren bei den Preisen kommen kann, liegt auf der Hand, gerade mit Blick auf die aktuelle konjunkturelle Gemengelage.
ESG als Last oder Lösung?
Der Wink des Kapitalmarkts auf die Immobilienakteure mittels EU-Taxonomie oder Offenlegungsverordnung doch bitteschön mehr zu machen bei der Dekarbonisierung des Bestandes, ist laut zu vernehmen. Deutlicher formuliert: es muss mehr Geschwindigkeit an den Tag gelegt werden beim Umbau der Ökonomie in Richtung „grün“ bzw. „nachhaltig“! Die Chancen werden seit Jahren aufgezählt und sind heute wissenschaftlich ausdrücklich untermauert. Eine „grüne Rendite“ dürfen diejenigen Akteure erwarten, welche sich auf den Weg machen. An der Stelle wird klar, dass klassisches Nudging, ein zentraler Baustein der Verhaltensökonomie, immer weniger zieht. Bleibt die Keule, also das Darstellen der negativen Konsequenzen. Übersetzt heißt das in der Sprache der Immobilienwirtschaft: „Ihr bleibt auf „Stranded Assets“ sitzen, wenn ihr so weiter macht“. Vor allem wenn die Immobilienmärkte an Dynamik verlieren und sich nicht mehr alles problemlos vermieten oder verkaufen lässt.
Klar ist, der Megatrend Nachhaltigkeit ist aus der Immobilienwirtschaft nicht mehr wegzudenken und hat sich mittlerweile zu einem bedeutenden Wettbewerbsfaktor entwickelt. Nachhaltigkeit als Performance-Kriterium wird in der Immobilienwirtschaft ebenso wie in anderen Branchen immer entscheidender, nicht zuletzt da die Finanzierung und somit die Fremdkapitalkosten für grüne Unternehmen vergleichsweise günstiger und einfacher wird. Der Blick sollte beim Langfristinvestment Immobilie deshalb mehr auf den nachhaltigen Umbau der Bestände gelegt werden als auf die aktuelle Diskussion zur Inflation und Zinsentwicklung.