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Immobilieninvestments im Jahr 2022

Foto: Sergii Molchenko via Shutterstock

Prof. Dr. Thomas Beyerle

Head of Group Research bei Catella

Mehr als nur Gefühle?

Die Mehrzahl der Anleger unterlag in den letzten Quartalen einem Wechselbad der Gefühle: Banken empfehlen primär Aktien bzw. ETFs, verweisen letztlich auf eine Immobilieninvestition („Kauf einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage“) oder Anteile an offenen Immobilienfonds. Gleichzeitig steigen seit dem Beginn der Covid-Pandemie im April 2020 nicht nur die Aktienkurse, sondern auch die Immobilienpreise weiter in nie geahnte Höhen – Prognose: weiterer Anstieg absehbar. Hinzu kommt das sog. Verwahrgeld („Negativzins“) für das Ersparte auf dem Giro- oder Geldmarktkonto, was bei rationaler Betrachtung für Anleger nur eine Lösung zulässt: Liquidität runter, rein in Sachwerte. Nur welche? Der Mix machts? Gerade diese – so noch nie da gewesene – Gemengelage hat den Immobilienmärkten in den letzten Jahren einen deutlichen Rückenwind beschert. Die Nachfrage, vor allem nach urbanem Wohn- und Büroraum, ist sehr hoch, das Finanzierungsumfeld war schon einmal schlechter. Hinzu gesellt sich das – gerade in deutschen Anlegerkreisen – gefürchtete I-Wort: Inflation. 

Mythos Betongold?

Immobilien gelten, spätestens seit 1923 („Hyperinflation“), als der Inflationshedge schlechthin. Doch seit 2015, sprich dem Fluten der Kapitalmärkte mit „billigem Notenbankgeld“, dem Beginn der Null-Zins-Entscheidung der EZB und einer nie da gewesenen pandemischen globalen Situation, bedarf es hier einer Neuorientierung, zumal diese Gemengelage in keinem ökonomischen Lehrbuch in dieser Ausprägung bisher vorkommt. Ergebnis: Ja, Immobilien bilden weiterhin einen sehr guten Inflationsschutz, aber wie im Leben nicht ultimativ und automatisch. Immobilien leisten grundsätzlich einen positiven realen Ertrag, die Inflation ist aber nicht der dominante Treiber der Wertentwicklung, Gewerk, Grund und Boden sind hier die entscheidenden Parameter. Genauso wichtig sind der Zeitpunkt der Investition, also des Ankaufes der Immobilie im Zyklus, und das generelle Wirtschafts-
wachstum während der Halteperiode. Wie immer liefern nur gut gemanagte Büroimmobilien oder ordentlich vermietete Eigentumswohnungen einen vollen Inflationsschutz. Es gelten also primär die wesentlichen Parameter erfolgreicher Immobilien, nur blind im Jahr 2022 darauf zu vertrauen, dass Immobilien inflationsunabhängig sind, trügt. Sie schützen vor allem vor Inflation, wenn erstens der Mietvertrag indexiert ist, was bei Büroimmobilien die Regel ist, bei Wohnimmobilien eher seltener vorkommt, und die Inflation als Ausgleich zeitnah als Mieterhöhung weitergegeben werden kann. Und zweitens, und das ist besonders wichtig: wenn die Marktmiete mindestens mit der Inflation Schritt hält. 

Jetzt noch Immobilen kaufen zur Anlage?

Für die Mehrzahl, die das eingesetzte Kapital „sicher und langfristig“ anlegen möchte, sprechen direkte bzw. indirekte Anlageformen in Immobilien eine deutliche Sprache. Wenngleich die Renditen für eine Eigentumswohnung / Neubau geringer sind als noch vor drei Jahren, da der Zyklus eben weit fortgeschritten ist. Vor dem Hintergrund der verschärften energetischen Verpflichtungen in den kommenden Jahren im Bestandsbereich sollte tendenziell eher ein Neubau im Investmentfokus stehen – die Weitergabe der Sanierungskosten wird nicht unmittelbar vom Mieter getragen werden. Was heißt das aber unter Renditegesichtspunkten? Im Schnitt reden wir hier von einem Niveau von 2,5 Prozent. Angst vor einer immer wieder angekündigten Zinserhöhung? Aktuell sind hier keine Vorzeichen zu vernehmen. Betongold sollte deshalb auch im Jahr 2022 ganz oben stehen auf der Investitionsliste.

 

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Das Fondsstandortgesetz: Bringt es die erhofften Impulse?

Am 20. Januar hat die Bundesregierung den Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des deutschen Fondsstandortes (FoG) verabschiedet. Das Gesetz dient der Umsetzung von EU-Vorgaben zum grenzüberschreitenden Vertrieb von Investmentfonds sowie der Verankerung europäischer ESG-Informationspflichten. Der Gesetzgeber hat diese Verpflichtung zum Anlass genommen, eine Reihe von weiteren Maßnahmen auf den Weg zu bringen, durch die der deutsche Fondsstandort gegenüber Standorten wie z. B. Luxemburg wettbewerbsfähiger gemacht werden soll.

Jochen Schenk

Vizepräsident des ZIA,
Vorstandsvorsitzender Real I.S. Group

Im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), dem Rahmenregelwerk für Auflage und Verwaltung von Investmentfonds, sollen durch gezielte Anpassungen Fondsstrukturierung, -dokumentation und Berichterstattung erleichtert werden. Daneben sollen Schriftformerfordernisse aufgehoben und perspektivisch auf die elek-tronische Kommunikation mit der BaFin umgestellt werden. All das lässt sich hören, wirklich interessant wird es allerdings erst bei den Fondsvehikeln. Der Gesetzgeber spricht von einer Erweiterung der Produktpalette und führt verschiedene neue Fondsvehikel ein, darunter das Infrastruktur-Sondervermögen, das zukünftig als offener Publikums-AIF aufgelegt werden kann. 

Geschlossene AIF, die in Immobilien und andere Sachwerte investieren, können bisher nur als Investmentkommanditgesellschaft (InvKG) oder Investmentaktiengesellschaft aufgelegt werden. Durch das FoG soll ihnen zukünftig auch das Sondervermögen und damit eine bis-her nur für offene AIF zugängliche Rechtsform zur Verfügung stehen. Die Einführung der neuen Rechtsform, die auf eine Idee des ZIA zurückgeht, darf als Paradigmenwechsel verstanden werden, wenngleich das geschlossene Sondervermögen im Regierungsentwurf bisher auf das Segment der Spezial-AIF beschränkt bleibt. Mit Blick auf das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren sollte die neue Rechtsform auf geschlossene Publikums-AIF ausgedehnt werden. So benötigt der in den letzten Jahren stark rückläufige Markt (prospektiertes Fondsvolumen 2019 ca. 1,5 Mrd. Euro gegenüber knapp 10 Mrd. Euro 2012) dringend neue Impulse. Für den Retail-Bereich verspricht das Sondervermögen gegenüber dem KG-Modell Verschlankungen für Auflage, Verwaltung und Vertrieb und könnte zudem auch in Sachen Digitalisierung und Anlegerakzeptanz punkten. Dass Privat-anleger händeringend nach alternativen Anlagemöglichkeiten suchen, dürfte ohnehin für eine Erstreckung auf das Publikums-Segment sprechen.

Aber auch für den an institutionelle Anlegergruppen gerichteten Spezial-AIF dürfte das neue Vehikel ein Gewinn sein: So kann zukünf-tig die schlanke Rechtsform des Sondervermögens mit den liberalen Produktregelungen des geschlossenen Spezial-AIF kombiniert werden. Um das Produkt attraktiv zu machen, bedarf es allerdings noch Anpassungen im Investmentsteuerrecht, durch die die steuerliche Transparenz wie für offene Spezial-AIF möglich wird. Auch hieran sollte im weiteren Gesetzgebungsverfahren unbedingt gearbeitet werden.

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