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Wie Corona die Büroimmobilienlage verändert

Foto: Mike Mareen via Shutterstock

Drei Fragen an Andreas Wende, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses. 

Andreas Wende

ZIA-Ausschussvorsitzender Büroimmobilien, Geschäftsführer NAI apollo

Welchen Einfluss hat die Corona-Krise auf die Nachfrage nach Büroimmobilien

Die verschiedenen Auswirkungen der Pandemie, insbesondere natürlich der Ausbau von Remote-Office-Möglichkeiten in vielen Unternehmen und die unsichere wirtschaftliche Situation im Frühjahr haben den Büroimmobilienmarkt nicht unberührt gelassen. Mehrere Investoren und Mieter wollten den Pandemieverlauf abwarten, Transaktionen und Anmietungen wurden teilweise zurückgestellt. Allein im ersten Halbjahr 2020 sank das Umsatzergebnis dementsprechend um 44 % im Vergleich zum Vorjahresergebnis. Diese Entwicklung hat sich im Sommer wieder gefangen, der zweite Lockdown wird aber aller Voraussicht nach erneut Spuren hinterlassen. Insgesamt ist der Bedarf nichtsdestotrotz nach wie vor hoch: Zwar könnte der Büroflächenbedarf insgesamt abnehmen, die gestiegenen Anforderungen und der erhöhte Flächenbedarf pro Büronutzer etwa durch die kollaborative Zusammenarbeit könnte hier aber negative Effekte abfedern.

Auf jeden Fall werden durch Corona bisherige Modelle der Bürogestaltung in Frage gestellt, verdichtete Arbeitsplätze in Großraumbüros entsprechen nicht den Anforderungen des nun notwendig gewordenen Zusammenarbeitens. Heutige Arbeitsplatzmodelle müssen Lust machen, ins Büro zu gehen. Ein weiterer Trend ist das dezentrale Arbeiten in Wohnortnähe. Davon könnten etwa die durch die Pandemie zum Teil stark beeinträchtigten Anbieter von „flexible workspaces“ auch in ländlichen Räumen profitieren. Insgesamt wird das Präsenzbüro aber nicht verschwinden, es muss sich nur verändern.

Welche Entwicklungen durchläuft der Markt?

Seit 2010 ist die Leerstandsquote von Büroimmobilien in den deutschen A-Städten um knapp zwei Drittel gesunken, in den B-Städten hat sie sich in diesem Zeitraum ebenfalls halbiert. In vielen Lagen sehen wir eine faktische Vollvermietung von Büroflächen, was teilweise zu dynamischen Miet- und Kaufpreissteigerungen geführt hat. Auch die Bürospitzenmieten sind dementsprechend konstant gestiegen

Maßgeblich wird nun die Entwicklung der Gesamtwirtschaft sein, sie stellt schließlich die Mieterschaft der Büros dar. 

Was tut sich konzeptionell in der Branche?

Wir sehen hier diverse Trends. Zum Beispiel nehmen moderne Raumgestaltungskonzepte eine wichtigere Rolle ein. Feste Arbeitsplätze und verdichtete Großraumbüros werden vermutlich seltener werden, die fortschreitende Digitalisierung reduziert den Platzbedarf für physische Unterlagen. Der Ausbau der Arbeit im Remote Office und Arbeiten von Unterwegs wird dazu führen, dass weniger Einzelarbeit im Büro verrichtet werden muss – somit wird es voraussichtlich verstärkt zum Ort der Team- und Zusammenarbeit. Dafür müssen geeignete Konzepte entwickelt werden, an denen sich die Kriterien bei der Immobilienauswahl orientieren. Das wird auch eine bauliche Herausforderung sein. Weitere Entwicklungen sehen wir etwa bei Mietverträgen. Der 10-jährige Mietvertrag wird immer kritischer gesehen, viele Mieter wünschen sich mehr Flexibilität.

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Das Fondsstandortgesetz: Bringt es die erhofften Impulse?

Am 20. Januar hat die Bundesregierung den Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des deutschen Fondsstandortes (FoG) verabschiedet. Das Gesetz dient der Umsetzung von EU-Vorgaben zum grenzüberschreitenden Vertrieb von Investmentfonds sowie der Verankerung europäischer ESG-Informationspflichten. Der Gesetzgeber hat diese Verpflichtung zum Anlass genommen, eine Reihe von weiteren Maßnahmen auf den Weg zu bringen, durch die der deutsche Fondsstandort gegenüber Standorten wie z. B. Luxemburg wettbewerbsfähiger gemacht werden soll.

Jochen Schenk

Vizepräsident des ZIA,
Vorstandsvorsitzender Real I.S. Group

Im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), dem Rahmenregelwerk für Auflage und Verwaltung von Investmentfonds, sollen durch gezielte Anpassungen Fondsstrukturierung, -dokumentation und Berichterstattung erleichtert werden. Daneben sollen Schriftformerfordernisse aufgehoben und perspektivisch auf die elek-tronische Kommunikation mit der BaFin umgestellt werden. All das lässt sich hören, wirklich interessant wird es allerdings erst bei den Fondsvehikeln. Der Gesetzgeber spricht von einer Erweiterung der Produktpalette und führt verschiedene neue Fondsvehikel ein, darunter das Infrastruktur-Sondervermögen, das zukünftig als offener Publikums-AIF aufgelegt werden kann. 

Geschlossene AIF, die in Immobilien und andere Sachwerte investieren, können bisher nur als Investmentkommanditgesellschaft (InvKG) oder Investmentaktiengesellschaft aufgelegt werden. Durch das FoG soll ihnen zukünftig auch das Sondervermögen und damit eine bis-her nur für offene AIF zugängliche Rechtsform zur Verfügung stehen. Die Einführung der neuen Rechtsform, die auf eine Idee des ZIA zurückgeht, darf als Paradigmenwechsel verstanden werden, wenngleich das geschlossene Sondervermögen im Regierungsentwurf bisher auf das Segment der Spezial-AIF beschränkt bleibt. Mit Blick auf das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren sollte die neue Rechtsform auf geschlossene Publikums-AIF ausgedehnt werden. So benötigt der in den letzten Jahren stark rückläufige Markt (prospektiertes Fondsvolumen 2019 ca. 1,5 Mrd. Euro gegenüber knapp 10 Mrd. Euro 2012) dringend neue Impulse. Für den Retail-Bereich verspricht das Sondervermögen gegenüber dem KG-Modell Verschlankungen für Auflage, Verwaltung und Vertrieb und könnte zudem auch in Sachen Digitalisierung und Anlegerakzeptanz punkten. Dass Privat-anleger händeringend nach alternativen Anlagemöglichkeiten suchen, dürfte ohnehin für eine Erstreckung auf das Publikums-Segment sprechen.

Aber auch für den an institutionelle Anlegergruppen gerichteten Spezial-AIF dürfte das neue Vehikel ein Gewinn sein: So kann zukünf-tig die schlanke Rechtsform des Sondervermögens mit den liberalen Produktregelungen des geschlossenen Spezial-AIF kombiniert werden. Um das Produkt attraktiv zu machen, bedarf es allerdings noch Anpassungen im Investmentsteuerrecht, durch die die steuerliche Transparenz wie für offene Spezial-AIF möglich wird. Auch hieran sollte im weiteren Gesetzgebungsverfahren unbedingt gearbeitet werden.

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