Drei Fragen an Andreas Wende, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses.
Andreas Wende
ZIA-Ausschussvorsitzender Büroimmobilien, Geschäftsführer NAI apollo
Welchen Einfluss hat die Corona-Krise auf die Nachfrage nach Büroimmobilien
Die verschiedenen Auswirkungen der Pandemie, insbesondere natürlich der Ausbau von Remote-Office-Möglichkeiten in vielen Unternehmen und die unsichere wirtschaftliche Situation im Frühjahr haben den Büroimmobilienmarkt nicht unberührt gelassen. Mehrere Investoren und Mieter wollten den Pandemieverlauf abwarten, Transaktionen und Anmietungen wurden teilweise zurückgestellt. Allein im ersten Halbjahr 2020 sank das Umsatzergebnis dementsprechend um 44 % im Vergleich zum Vorjahresergebnis. Diese Entwicklung hat sich im Sommer wieder gefangen, der zweite Lockdown wird aber aller Voraussicht nach erneut Spuren hinterlassen. Insgesamt ist der Bedarf nichtsdestotrotz nach wie vor hoch: Zwar könnte der Büroflächenbedarf insgesamt abnehmen, die gestiegenen Anforderungen und der erhöhte Flächenbedarf pro Büronutzer etwa durch die kollaborative Zusammenarbeit könnte hier aber negative Effekte abfedern.
Auf jeden Fall werden durch Corona bisherige Modelle der Bürogestaltung in Frage gestellt, verdichtete Arbeitsplätze in Großraumbüros entsprechen nicht den Anforderungen des nun notwendig gewordenen Zusammenarbeitens. Heutige Arbeitsplatzmodelle müssen Lust machen, ins Büro zu gehen. Ein weiterer Trend ist das dezentrale Arbeiten in Wohnortnähe. Davon könnten etwa die durch die Pandemie zum Teil stark beeinträchtigten Anbieter von „flexible workspaces“ auch in ländlichen Räumen profitieren. Insgesamt wird das Präsenzbüro aber nicht verschwinden, es muss sich nur verändern.
Welche Entwicklungen durchläuft der Markt?
Seit 2010 ist die Leerstandsquote von Büroimmobilien in den deutschen A-Städten um knapp zwei Drittel gesunken, in den B-Städten hat sie sich in diesem Zeitraum ebenfalls halbiert. In vielen Lagen sehen wir eine faktische Vollvermietung von Büroflächen, was teilweise zu dynamischen Miet- und Kaufpreissteigerungen geführt hat. Auch die Bürospitzenmieten sind dementsprechend konstant gestiegen
Maßgeblich wird nun die Entwicklung der Gesamtwirtschaft sein, sie stellt schließlich die Mieterschaft der Büros dar.
Was tut sich konzeptionell in der Branche?
Wir sehen hier diverse Trends. Zum Beispiel nehmen moderne Raumgestaltungskonzepte eine wichtigere Rolle ein. Feste Arbeitsplätze und verdichtete Großraumbüros werden vermutlich seltener werden, die fortschreitende Digitalisierung reduziert den Platzbedarf für physische Unterlagen. Der Ausbau der Arbeit im Remote Office und Arbeiten von Unterwegs wird dazu führen, dass weniger Einzelarbeit im Büro verrichtet werden muss – somit wird es voraussichtlich verstärkt zum Ort der Team- und Zusammenarbeit. Dafür müssen geeignete Konzepte entwickelt werden, an denen sich die Kriterien bei der Immobilienauswahl orientieren. Das wird auch eine bauliche Herausforderung sein. Weitere Entwicklungen sehen wir etwa bei Mietverträgen. Der 10-jährige Mietvertrag wird immer kritischer gesehen, viele Mieter wünschen sich mehr Flexibilität.